KSIĘGI WIECZYSTE

Księgi wieczyste (zwane dawniej także księgami hipotecznymi i gruntowymi) są instytucją prawa rzeczowego odgrywającą bardzo istotną rolę przy określaniu stanu prawnego nieruchomości, a przede wszystkim stosunków związanych

z własnością nieruchomości. Stanowią one, ujmując rzecz w znacznym uproszczeniu, rodzaj urzędowego dokumentu (w postaci księgi), w którym ujawnia się właściciela nieruchomości, ograniczone prawa rzeczowe i inne prawa obciążające nieruchomość, prawa przysługujące każdorazowemu właścicielowi nieruchomości, umowy sprzedaży i inne czynności prawne, których przedmiotem była dana nieruchomość – jednym słowem wszystko to, co składa się na prawny obraz danej nieruchomości, jej stan prawny. Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy.

Każda nieruchomość – z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – ma odrębną księgę wieczystą. Podział nieruchomości między kilka osób, na przykład w wyniku sprzedaży lub dziedziczenia, powoduje założenie nowych ksiąg dla odłączonych w ten sposób, nowo powstałych nieruchomości. Księga wieczysta jest w pewnym, koniecznym stopniu odzwierciedleniem stanu faktycznego nieruchomości, ale – jak wspomniano wyżej – przede wszystkim zawiera informacje o jej stanie prawnym: ujawnia aktualnego właściciela, ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość itd. W szczególności wpisowi podlegają hipoteki ciążące na nieruchomości, użytkowanie wieczyste, służebności ciążące na nieruchomości oraz służebności zastrzeżone na rzecz właściciela gruntu, a obciążające inną nieruchomość, użytkowanie. Niektóre z praw rzeczowych związanych z nieruchomością mogą powstać tylko przez wpis do księgi wieczystej (np. hipoteka ustanawiana w drodze umowy, użytkowanie wieczyste, odrębna własność lokalu). Prawa ujawnione w księdze wieczystej korzystają z różnych przywilejów w porównaniu z prawami rzeczowymi nie wpisanymi do księgi wieczystej.